饱受争议的二手房交易中(zhōng)介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得到(dào)监管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发(fā)布(bù)了关于(yú)规范(fàn)房地产经纪服务(wù)的意见。意(yì)见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经纪机构存(cún)在利用房源客源优势收取过(guò)高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人(rén)信息等问题，加重交易当(dāng)事人负担(dān)、侵害其(qí)合法权益。

　　基(jī)于(yú)上述背(bèi)景，两部(bù)门从加(jiā)强从业(yè)主体管理(lǐ)、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实(shí)行明(míng)码标价等十方(fāng)面(miàn)，提出(chū)了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产(chǎn)首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展，一二(èr)线城市二手房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增(zēng)加。以北京、上海为例，二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)市(shì)场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介(jiè)居间成交，房地产调控(kòng)重心(xīn)逐渐从(cóng)开发商过渡(dù)到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究(jiū)中心(xīn)首席研究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由于(yú)二手房交(jiāo)易成(chéng)本较高(gāo)、交(jiāo)易周期较长，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很多中介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹带其(qí)中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居(jū)民造成额(é)外(wài)的负担(dān)，而且这(zhè)些服(fú)务(wù)事(shì)项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过(guò)程中存在的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服(fú)务在内(nèi)的相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为(wèi)及(jí)其(qí)主体进行规范和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房(fáng)地(dì)产市场管理和调控的主题(tí)。“当下，推进(jìn)这项工作(zuò)的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务行业关(guān)注最(zuì)多的一个话题，便(biàn)是房地产(chǎn)经纪服(fú)务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服(fú)务收费及中(zhōng)介冲是什么意思网络用语，冲是什么意思污(jiè)交易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房(fán冲是什么意思网络用语，冲是什么意思污g)屋(wū)交易过程(chéng)中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的(de)中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计算，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上，两部门(mén)在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构要合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价。引导由(yóu)交(jiāo)易(yì)双(shuāng)方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地(dì)产经纪服务(wù)收(shōu)费标准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年国家计委建设部下(xià)发的《关于房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规(guī)定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代(dài)理(lǐ)收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的(de)收(shōu)费标准，即根据这样的规(guī)定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方(fāng)协商(shāng)同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当(dāng)前(qián)北京(jīng)二(èr)手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本(běn)着“简政放权(quán)”的精神，北(běi)京2015年(nián)冲是什么意思网络用语，冲是什么意思污取消了房地产中(zhōng)介服务(wù)等57个(gè)政府定价，房地产经(jīng)纪服(fú)务收费多(duō)少由各中介机构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费用(yòng)过程中，相关监管部(bù)门当前并未明确具(jù)体的(de)中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过(guò)程中对收费(fèi)标准进行明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收(shōu)取过程中，会结合房(fáng)屋价(jià)值及工资(zī)标准，综合计算出合适的(de)中介费率。”张大(dà)伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于明码标(biāo)价问(wèn)题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户(hù)端(duān)等场所或渠道(dào)，公示(shì)服务(wù)项目、服务(wù)内容(róng)和收费标准，不得(dé)混(hùn)合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房(fáng)地产经(jīng)纪机构提供的基(jī)本服务和延伸服务，应当分(fēn)别(bié)明(míng)确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当向交易当事人(rén)出(chū)具收费清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部(bù)门将会同(tóng)市场监管等部门采取约谈等(děng)综合措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门(mén)会(huì)同有(yǒu)关(guān)部(bù)门依(yī)法查处不(bù)按(àn)规定明码(mǎ)标(biāo)价(jià)、操纵经纪服务(wù)收费等违(wéi)反价(jià)格(gé)和(hé)反(fǎn)垄(lǒng)断法(fǎ)律法规(guī)的行为。对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规(guī)纳入国(guó)家企业信用信息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的(de)中介费(fèi)有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华(huá)南区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，合(hé)理(lǐ)降低住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪(jì)服(fú)务费用(yòng)，主要还(hái)是规范行业，打(dǎ)击(jī)收费过高的经纪机构，但对(duì)市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和(hé)普宅本来收费就(jiù)不同，各家收(shōu)费(fèi)普遍在合理范围内，加上(shàng)经(jīng)纪服务(wù)费用对市(shì)场的影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于当前两部(bù)门提(tí)出的意见仅为(wèi)鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如(rú)何(hé)具体认定其中(zhōng)的细则，还需(xū)要看(kàn)各城市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同(tóng)税(shuì)费等都(dōu)可(kě)能对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性(xìng)提(tí)出更高的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研究总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过(guò)程中(zhōng)，原本应(yīng)该由上下家各支付一半(bàn)的中(zhōng)介费，但在一些热点城(chéng)市的二手房交易(yì)过程中，往往会有这样的情形，因(yīn)部(bù)分购房者处于弱势地(dì)位，从而会(huì)出现中介费及税费均(jūn)由购房者(zhě)来承(chéng)担。即使一(yī)些房东愿意(yì)承担中介费，这部分费(fèi)用也可能(néng)通过(guò)转嫁(jià)的方式，在房价中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市(shì)场这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情(qíng)况，一些房产中介(jiè)公司将其视为(wèi)向(xiàng)购房者单边收费的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费用(yòng)，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变相推高(gāo)了房价(jià)。两部(bù)门提出严禁操纵(zòng)经纪服务(wù)收费，不仅有利(lì)于提高交易中(zhōng)操作的透明(míng)度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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