文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和城乡建设工作(zuò)会议提(tí)出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商(shāng)品房预售(shòu)制了(le)，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地产从大开发(fā)时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动城(chéng)市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如(rú)果按(àn)照经济(jì)规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制(zhì)对(duì)购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交房等(děng)待期一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚至不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助(zhù)于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有(yǒu)助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在(zài)预(yù)售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家(jiā)一般(bān)有(yǒu)严(yán)格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商(shāng)在(zài)项目获得政府批准后才(cái)可以开(kāi)始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中(zhōng)国(guó)一样在(zài)支付(fù)完首付(fù)款后从银(yín)行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程(chéng)进度在完(wán)全交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需(xū)要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施(shī)作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客(kè)观(guān)讲(jiǎng)预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国(guó)一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得(dé)的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企(qǐ)业(yè)健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的(de)情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公共房(fáng)屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数(shù)居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于(yú)商(shāng)品(pǐn)流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上(shàng)有文字详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资(zī)金压力(lì)，加速了房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决(jué)了制(zhì)造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式(shì)成为当时(shí)中国香港房(fáng)地产市场的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监(jiān)管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套(tào)取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中(zhōng)国(guó)香港要(yào)求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需(xū)自身推动项目(mù)完工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来(lái)，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化(huà)的(de)进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等(děng)城市化配(pèi)套问(wèn)题(tí)，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制(zhì)度(dù)也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等(děng)问(wèn)题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花(huā)”模式(shì)无(wú)疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进(jìn)中国香港(gǎng)预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国(guó)内(nèi)房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于(yú)进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房(fáng)地(dì)产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间周期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速(sù)度加快(kuài)。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等(děng)多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契(qì)合(hé)中国(guó)内地的(de)商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了(le)缓解房企资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付(fù)定金或房款的(de)行(xíng)为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖(mài)合(hé)同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一(yī)次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的(de)形式一(yī)次性付(fù)清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房也开启了(le)高(gāo)周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地(dì)房地(dì)产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提(tí)高了(le)居民居住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革(gé)开放(fàng)以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积由(yóu)7438平方(fāng)公里(lǐ)增(zēng)长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍观音山上观山水下联是什么，观音山有下联了获奖名单，年(nián)复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资(zī)占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银(yín)行各(gè)项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房(fáng)地(观音山上观山水下联是什么，观音山有下联了获奖名单dì)产融(róng)资(zī)存(cún)量占社融存(cún)量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合计(jì)的(de)31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买者(zhě)的单(dān)方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立(lì)的(de)合同(tóng)关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据(jù)购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行影响自(zì)身信(xìn)用和购(gòu)房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波(bō)动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通(tōng)过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的(de)预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得款项应当用于(yú)有(yǒu)关的(de)工程建(jiàn)设(shè)，商品房(fáng)预售(shòu)款监管(guǎn)的具(jù)体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房地产大开(kāi)发时代的(de)高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而(ér)拨(bō)付的(de)工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样(yàng)做提(tí)供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机(jī)制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付(fù)的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)观音山上观山水下联是什么，观音山有下联了获奖名单大部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式(shì)：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度(dù)分期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式(shì)发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房(fáng)屋(wū)交付质量的(de)保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或(huò)第三方(fāng)验收(shōu)合格并提(tí)供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第(dì)三方公证行(xíng)或(huò)产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程(chéng)中的资金全(quán)部(bù)来(lái)自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度(dù)向开(kāi)发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银(yín)行有(yǒu)充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即(jí)可(kě)预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按(àn)施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷(dài)款(kuǎn)给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期(qī)房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节内容确认(rèn)无(wú)误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例(lì)相对(duì)较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分(fēn)别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支(zhī)付(fù)。

　　交付(fù)环节(jié)，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严(yán)格(gé)，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资金在(zài)进入(rù)开发(fā)商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结(jié)束后由于房(fáng)屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房(fáng)者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)时，开发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金进银行专门(mén)项目(mù)资(zī)金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合(hé)同以及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存(cún)入银行专门(mén)的项目(mù)资金账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了(le)政(zhèng)策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚(gāng)需(xū)和改(gǎi)善(shàn)型需(xū)求(qiú)的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具(jù)支持(chí)。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持(chí)力度(dù)，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的(de)保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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